中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院3日發(fā)布《中國住房報告（2015-2016）》。報告指出，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經(jīng)濟增長(cháng)直接貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過(guò)�？値齑娓哌_21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個(gè)月。與此同時(shí)，住房市場(chǎng)步入“結構性過(guò)剩”時(shí)代，內部結構失衡，“一線(xiàn)城市供求矛盾突出”與“三四線(xiàn)城市供過(guò)于求”并存。
報告稱(chēng)，2016年中國樓市內部條件與外部環(huán)境并不樂(lè )觀(guān)，在此背景下，房?jì)r(jià)存在較大幅度下跌的波動(dòng)運行可能性，但由于宏觀(guān)政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )硬著(zhù)陸。
趙乃育/繪
加劇 現房庫存去化周期高達24個(gè)月
報告指出，今年以來(lái)，雖然宏觀(guān)政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見(jiàn)好轉。作為代表開(kāi)發(fā)商預期、潛在庫存以及市場(chǎng)需求的新開(kāi)工面積、施工面積以及竣工面積三個(gè)典型指標，雖然整體趨緩，供應量減少，但待售庫存壓力卻沒(méi)有較大緩解。
具體來(lái)看，新開(kāi)工方面，自年初以來(lái)同比持續下滑，2月到9月之間累計額的同比增長(cháng)率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%�？⒐し矫�，則僅維持在-10%到-20%。
盡管投資、施工等數據大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬(wàn)平方米，同比上升14%。
中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，宏觀(guān)政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使5月以來(lái)住房銷(xiāo)售速度顯著(zhù)提升，但市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，仍未扭轉庫存高企的現實(shí)，也再次說(shuō)明了庫存的嚴峻性。
“商品住房過(guò)�？値齑媪扛哌_21億平方米。”倪鵬飛說(shuō)。報告指出，目前現房方面，去化超過(guò)18個(gè)月以上的過(guò)剩1億平方米，期房方面，去化超過(guò)2年的過(guò)剩面積達19.96億平方米。
以2015年商品住房總庫存計算，總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。值得注意的是，按照最大合理庫存存銷(xiāo)比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現房庫存去化周期18個(gè)月，面積為3.21億平方米，期房去化24個(gè)月，涉及15.78億平方米。
去化周期方面，目前現房庫存高達23至24個(gè)月，遠高于6至18個(gè)月的合理區間，較2012年的11個(gè)月左右更是大幅上漲。
失衡 住房市場(chǎng)步入“結構性過(guò)剩”時(shí)代
報告指出，當前我國住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問(wèn)題是，住房市場(chǎng)發(fā)展嚴重失衡，結構性過(guò)剩與結構性短缺并存。一線(xiàn)城市住房供求矛盾突出，房?jì)r(jià)畸高；三四線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市住房市場(chǎng)呈現階段性過(guò)剩，庫存高企，房?jì)r(jià)下跌。
社科院財經(jīng)戰略研究院鄒琳華博士表示，過(guò)去十年，在快速城鎮化與工業(yè)化浪潮的推動(dòng)下，城鎮住房整體呈現供不應求態(tài)勢。但2014年以來(lái)，住房總量“供不應求”時(shí)代淡出，“結構性過(guò)剩”時(shí)代到來(lái)。
鄒琳華表示，雖然住房總量短缺時(shí)代已過(guò)去，三四線(xiàn)城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線(xiàn)城市住房現階段仍存部分短缺。
同時(shí)，在部分大城市，住房面積狹小和職住不平衡等結構性短缺問(wèn)題嚴重。而許多二線(xiàn)城市如西安、青島等，都出現了大戶(hù)型優(yōu)質(zhì)住宅銷(xiāo)售狀況較好，而90平方米以下的小戶(hù)型銷(xiāo)售遇冷的局面。
報告指出，在內部結構性過(guò)剩嚴重、外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續原有的“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”導向，刺激住房消費以維系高房?jì)r(jià)與經(jīng)濟高增長(cháng)，將加重住房結構性過(guò)剩。
倪鵬飛表示，過(guò)去十年，雖然住房市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟快速增長(cháng)，但被作為宏觀(guān)經(jīng)濟支柱與地方政府財源，也承載了過(guò)多的壓力。“房?jì)r(jià)被認為可漲不可跌，也使城鎮居民家庭負擔過(guò)重，進(jìn)而影響經(jīng)濟內需不足，產(chǎn)業(yè)轉型乏力。”
預警 明年房?jì)r(jià)或較大程度下跌波動(dòng)
倪鵬飛表示，2015年6月后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積一改同比下降趨勢，出現明顯的回暖趨向，升中企穩。但在宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力、結構調整與短期增長(cháng)有沖突的背景下，不能保證2016年房?jì)r(jià)穩定的可持續性�？紤]到宏觀(guān)政策影響與自我調整程度，2016年房?jì)r(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。
此外，倪鵬飛指出，在政策激勵下，2015年商品房銷(xiāo)售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來(lái)看，銷(xiāo)售增長(cháng)卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎不穩，波動(dòng)風(fēng)險較大，分化或趨于嚴重。但他同時(shí)表示，由于金融環(huán)境寬松，購房信貸成本處于歷史低點(diǎn)，因此，房?jì)r(jià)并不會(huì )出現硬著(zhù)陸，仍以相對穩定為主。
報告建議，住房市場(chǎng)發(fā)展應與轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式相結合，通過(guò)適度藏富于民，實(shí)現住房市場(chǎng)與經(jīng)濟社會(huì )的協(xié)調發(fā)展。如出臺按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購房還款負擔，實(shí)現居者有其屋和藏富于民雙重目標。對居民家庭購買(mǎi)首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。
“應減免普通商品住房交易稅費，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。”倪鵬飛表示，應擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收��；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅；對于賣(mài)一買(mǎi)一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予適度財政補貼。
對于供給端，倪鵬飛表示，應減少開(kāi)工，扶持開(kāi)發(fā)企業(yè)轉型升級。例如主業(yè)不是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)轉型時(shí)，在土地用途調整、行政審批、稅費方面給予部分扶持。并鼓勵企業(yè)并購重組，以減少爛尾風(fēng)險。
而對于房?jì)r(jià)畸高、住房供需矛盾突出的熱點(diǎn)城市，倪鵬飛表示，應加大普通住房土地供應，加快住房用地入市節奏，對未完成供地任務(wù)的城市將調減整體供地指標作為懲罰。同時(shí)在補交土地出讓金和科學(xué)規劃的前提下，支持商改住、工改住。
倪鵬飛表示，未來(lái)三大政策目標包括去庫存、防風(fēng)險、促投資。具體來(lái)看，加快對未來(lái)5年總供給的88.2億平方米庫存的消化，并保持價(jià)格平穩，防止大起大落，帶來(lái)違約風(fēng)險。投資負面，促進(jìn)投資維持10%左右的增速，恢復正常水平。
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